– Det er ikke null feil hvis det står noe i protokollen
Null feil er noe du må fokusere på helt fra du starter prosjektet, understreker prosjektleder Geir Arne Fredriksen i OBOS Eiendom.
– Det er en hard målsetning, men vi har fått det til før, sier prosjektleder Geir Arne Fredriksen i OBOS Eiendom AS. Nå gjelder null-målet for miljøprosjektet Holmlia senter.
Det nye bydelssenteret sør i Oslo er en kombinasjon av kjøpesenter og kontorer som kobles til det eksisterende kjøpesenteret, med mål om BREEAM Very good-klassifisering. Senteret får blant annet fasadeintegrerte solceller, CO2-varmepumpe som gjenvinner overskuddsvarme fra kjøpesenteret, aktiv styring av solskjerming, behovsstyrt ventilasjon og prognosestyring av snøsmelting og oppvarming/kjøling av bygget. Innovativ byggteknologi har kvalifisert til 2,3 millioner kr i støtte fra Enova. Prosjektet gjennomføres som fossilfri byggeplass med utvidet grense, og har strenge krav til avfallshåndtering.
Fokus fra start
Dessuten har OBOS altså mål om null feil ved overlevering, og da holder det ikke med feilretting innen 48 timer. På Holmlia senter skal det simpelthen ikke stå noe i protokollen.
– Null feil er noe du må fokusere på helt fra du starter prosjektet, understreker Fredriksen. Han opplyser at OBOS Eiendom og entreprenør Betonmast har oppnådd null feil etter denne strenge definisjonen i et tidligere prosjekt sammen.
– Vi vektlegger ferdigstillelsesfasen tidlig, og stresstester fremdriftsplaner, befaringsplaner og tar jevnlig opp null feil-målet på møter, forklarer Fredriksen.
– Du må planlegge deg tid
Null feil krever at du har tid, understreker prosjektleder Gisle Helgesen i Betonmast.
– Det gjelder å være tidlig ute med å sette standarden. Du må planlegge deg tid til å gå masse, masse befaringer, sier han. Det fordrer også at arealer blir fysisk ferdigstilt tidlig nok til befaring, og til å sette standarden for utførelsen.
– Har vi for eksempel montert en dør eller flislagt et bad, tar vi en runde og blir enig med byggherre om hvordan det skal se ut. Da kan vi rydde unna eventuelle systematiske feil tidlig, og ikke vente til vi har montert i en hel etasje, poengterer han.
Informasjon helt ned
– Dette kan jo virke som en opplagt ting å gjøre?
– Det er klart, men i en hektisk hverdag med stor produksjon er det fort gjort at sånne ting glipper, sier Helgesen. Han mener utfordringen ofte er å få formidlet informasjon til den som faktisk gjør jobben. Betonmast løser dette med et prosjektverktøy som formidler eventuelle avvik direkte og personlig, knyttet til tegninger og bilder av hva som skal utbedres.
Tjener inn ekstrakostnad
Som byggherre mener Fredriksen det er verdt å bruke både tid og ressurser på å følge opp prosjektet underveis.
– Vi er mye på byggeplass selv, og vi bruker byggekontrollører innen forskjellige fag. Jeg tror det å bruke de ekstra ressursene sitter litt inne for en del byggherrer, men den lille ekstrakostnaden er jeg helt sikker på at vi tjener inn mange ganger med effektiv drift og fornøyde leietakere, sier Fredriksen.
– Det gjelder å være tidlig ute med å sette standarden, sier Gisle Helgesen (til venstre) i Betonmast med Kjell Petter Småge fra EvoTek. Bildet tatt i mars. 7 måneder før overlevering.
Må rettes i prosjektet
– Avvik som ikke kan bli tatt i prosjektet, blir aldri fikset, påpeker Kjell Petter Småge fra EvoTek, teknisk byggherreombud. Småge berømmer Fredriksen for å være flink til å sette på nødvendige ressurser til riktig tid.
– Får du ikke kontrollert røranlegget før himlingen er lagt på plass, er det for sent. Men da må du ha timene på byggherresiden til å gjøre kontrollen, understreker han.
Fordel med driftserfaring
EvoTek dekker flere sentrale roller for OBOS i Holmlia-prosjektet: Teknisk byggherreombud, rådgiver BREEAM-Nor, ITB og automatikk.
– EvoTek samkjører våre tekniske kontrollører, sørger for at de snakker sammen og gjør det de skal. Det er en fordel å ha med seg noen som har erfaring ut til drift, poengterer Fredriksen. Mens Småge framhever fordelen med en byggherre som også er opptatt av teknikk.
– Geir Arne er opptatt av detaljene og har ekstrem oversikt, også over det tekniske, fastslår Småge.
Kjell Petter Småge (til venstre) fra EvoTek scanner energisentralen for å lage en 3D-modell som brukes til å kontrollere arbeidene. Bildet tatt i mars. 7 måneder før overlevering.
Spent på kjøpesenter-delen
Holmlia senter skal overleveres i oktober i år og åpner 11.11.2021 kl. 11.00.. Både Fredriksen og Helgesen tror kjøpesenter-delen blir mest utfordrende for å oppnå null feil, først og fremst fordi ikke alle leietakere er på plass ennå.
– Ambisjonen er litt tøff, men det skal bli artig når vi får det til gang to med samme entreprenør, sier Fredriksen.
– OBOS er medspillere og bidragsytere – det er nøkkelen, mener Helgesen.
Butikklokalene ved Holmlia senter er ikke fullt utleid ennå, og det gjør null feil-ambisjonen mer krevende. Bildet tatt i mars. 7 måneder før overlevering.